Zanim kupisz mieszkanie na kredyt, odpowiedz sobie na te pytania
Krzysztof Rybiński
/21.01.2014/ Wiele osób kupuje mieszkanie lub dom na kredyt według następującego schematu myślowego:
1. Jak spłacam kredyt, to płacę za swoje, a jak wynajmuję to nabijam kabzę komuś innemu
2. Rata kredytu jest tylko niewiele większa od kosztu wynajmu, więc po 20 latach będą miał swoje, a gdybym wynajmował to po 20 latach nic nie będę miał
3. Gdyby musiał wyjechać, lub stracę pracę, to wynajmę komuś mieszkanie, i wtedy samo się spłaci z przychodu z wynajmu, i na koniec będę miał swoje mieszkanie
4. Nieruchomości to dobra lokata kapitału w długim terminie, bo ceny mieszkań będą rosły.
Spróbujmy odnieść się po kolei do tych czterech argumentów:
1. Posiadanie mieszkania jest traktowane jako wartość, to wynika ze słusznie minionego
okresu, gdy na własne mieszkanie “czekało się” po kilkadziesiąt lat, to było coś
upragnionego, wymarzonego. Jak w serialu Alternatywy 4. Ale w kapitalizmie ten kod
kulturowy może okazać się niebezpieczny, ponieważ w czasach poważnego kryzysu w finansach
publicznych wkrótce może pojawić się jawny, lub ukryty podatek od nieruchomości.
Odczuli to już ci, co mają mieszkania na działkach które są w wynajmie wieczystym
od samorządu, tam opłaty rosną jak szalone. A jak pojawi się kataster, to może się
okazać, że koszty posiadania mieszkania znacznie wzrosły. To nie stanie się za rok
czy dwa, ale w perspektywie 20-
2. Trzeba pamiętać, że obecne czasy są bardzo nietypowe, bo złoty jest relatywnie
mocny a stopy procentowe bardzo niskie. Więc raty kredytu w euro, franku czy złotym
są bardzo niskie. Ale za jakiś czas stopy procentowe wzrosną, a gdy zaczną pękać
bańki spekulacyjne na giełdach to odpływ kapitału z Polski może doprowadzić do osłabienia
złotego. Wtedy rata kredytu może znacznie wzrosnąć. Może się okazać, że spłacającego
kredyt nie będzie stać na spłatę takiej raty. Jednocześnie w okresie dekoniunktury
rośnie prawdopodobieństwo utraty pracy, więc może przydarzyć się “perfect storm”,
rata kredytu skoczy do góry dokładnie wtedy gdy kredytobiorca straci pracę. W mojej
ocenie, w okresie najbliższych 10 lat dotknie to znacznego odsetka osób, które mają
kredyty mieszkaniowe. W takie sytuacji można stracić mieszkanie lub dom, bo bank
je zlicytuje, często z olbrzymią stratą, tak że nie będzie ani mieszkania i jeszcze
zostanie dług do spłacenia. Przypominam, że w Polska to nie USA, tam zabezpieczeniem
kredytu na dom jest tylko dom, a u nas wszystkie obecne i przyszłe dochody i majątek
biorącego kredyt. A banki maja bankowy tytuł egzekucyjny, an podstawie którego osoba
zadłużone de facto staje się finansowym niewolnikiem banku. Co więcej, z powodu dramatycznej
demografii w wielu miejscach w Polsce stawki najmu będą spadały (na przykład z powodu
dramatycznego spadku liczby studentów), więc nożyce między wielkością raty kredytu
(jej wzrost) a kosztem najmu (spadek) mogą się znacznie rozjechać, szczególnie w
czasach kryzysowych, a takie się zapowiadają w najbliższej dekadzie. Trzeba też pamiętać,
że rząd planuje wybudować wiele tanich czynszówek, co zbije rynkowe stawki najmu
w wielu lokalizacjach. Warto się zainteresować jakie są planowane lokalizacje takich
tanich czynszowych bloków, i jeżeli jest to w pobliżu Wszego mieszkania, to lepiej
sprzedać to mieszkanie bo jego wartość spadnie na skutek działania rządu. Na koniec
warto się zastanowić nad porównaniem logiki wartości raty kredytu i kosztu najmu,
bo ta logika jest fundamentalnie błędna. Przecież kredyt można wydłużyć, z 20 do
30 lub do 40 lat i wtedy rata kredytu spadnie. A co to jest wynajem mieszkania. To
jest rata kredytu o zapadalności w terminie “nieskończoność”. Próbuję Wam powiedzieć,
że w obecnych czasach 20-
3. Banki i doradcy finansowi często proponują takie rozwiązania jako świetną lokatę kapitału. Ich wiarygodność można ocenić po propozycjach innego typu, lansowanych kilka lat temu: weź kredyt na mieszkanie na 120 procent wartości, najlepiej we franku szwajcarskim, bo rata jest najniższa, za 100 procent kup mieszkanie, a 20 procent ulokuj w funduszu inwestycyjnym, który na pewno będzie rósł, z dochodów z funduszu spłacisz raty i mieszkanie będziesz miał prawie za darmo. Jak to się kończyło, frak skoczył z 2 na 3.50, wycena funduszy dramatycznie spadła i ceny mieszkań spadły. Ludzie mają teraz do spłacenia kredyt o wartości ponad dwukrotnie przekraczającej wartość mieszkania, i stali się finansowymi niewolnikami. Podobnie może być z modną obecnie tezą o wynajmie mieszkania. Poza nielicznymi dobrymi lokalizacjami w większości miejsc z powodu katastrofalnej demografii w długim terminie stawki za wynajem będą spadały, być może bardzo silnie. Najsilniej będzie to widoczne w mniejszych miastach, które mają duże ośrodki akademickie, a potem w całej Polsce poza dobrymi lokalizacjami w największych miastach, czyli tam gdzie będzie praca. Ponadto gdy demografia się pogorszy, mieszkanie może stać puste całymi miesiącami lub latami, bo nie będzie chętnych na wynajem. W końcu, są nieprzewidziane koszty wynajmowania mieszkania, remonty, czasami trafi się niesolidny najemca, nie zapłaci, lub może narobić kłopotów (również karnych) , trzeba zajmować się naprawą różnych rzeczy, bywać co jakiś czas w mieszkaniu żeby kontrolować jego stan, co może bć problemem jak dostanie się pracę w innym, dalekim mieście lub za granicą.
4. Ceny mieszkań i domów mogą rosnąc i spadać, boleśnie przekonali się o tym ci,
którzy kupowali nieruchomości w latach 2006-
Każdy kto planuje kupić mieszkanie lub dom na kredyt powinien odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:
1. Czy jeżeli rata kredytu wzrośnie dwukrotnie i moja rodzina straci połowę dochodów, to czy wtedy będę w stanie spłacać kredyt? Jeżeli odpowiedź brzmi “nie” to nie należy brać kredytu.
2. Czy sprawdziłem prognozy demograficzne dla mojego miasta? Jeżeli są katastrofalne to nie należy brać kredytu i kupować mieszkania.
3. Cz w moim mieście liczba studentów w relacji do liczby mieszkańców jest duża? Jeśli tak, to nie należy kupować mieszkania na kredyt.
4. Czy głównym powodem decyzji o wzięciu kredytu jest dopłata rządowa? Jeśli tak to nie kupuj mieszkania na kredyt.
5. Czy ważnym powodem wzięcia kredytu są oczekiwania, że w kolejnych latach będziesz zarabiał o wiele lepiej? Jeśli tak to nie kupuj mieszkania, prawie 30 procent młodych ludzi jest bezrobotnych, oni czekają na Twoje miejsce pracy.
6. Czy rząd planuje budowę tanich czynszówek w okolicy w której chcesz kupić mieszkanie lub dom? Jeśli tak to nie kupuj tam mieszkania ani domu na kredyt.
Takich pytań należy postawić sobie o wiele więcej, zależnie od własnej sytuacji życiowej.
I trzeba pamiętać, że Wasi rodzice byli wychowani w socjalistycznym kodzie kulturowym
“własnego mieszkania po 30 latach czekania”, więc mogą Was wpierać w decyzji o wzięciu
kredytu, nawet będą w tym partycypować finansowo. Teraz ten kod kulturowy może być
bardzo szkodliwy. Pamiętajcie też, że w Polsce dziesiątki tysięcy doradców żyje z
namawiania ludzi na kredyty mieszkaniowe. Mają do perfekcji opanowane umiejętności
sprzedaży, wyjaśniania dlaczego się opłaca. Pamiętajcie podczas takiej rozmowy z
doradcą, że on/ona ma swoje cele sprzedażowe i od nich liczone premie, i że dla nich
jesteście tylko targetem sprzedażowym (choć nie dla wszystkich, czasami trafiają
się tacy, którzy potrafią powiedzieć – Panu/Pani w ogóle odradzam kredyt w obecnej
sytuacji – ale to raczej rzadkość). A dla Was kredyt to decyzja na 20-
źródło: http://www.rybinski.eu/2014/01/zanim-